धारावी पुनर्विकास : मुंबई से श्रमिकों के व्यवस्थित विस्थापन में क्या हैं अटकलें?

धारावी का पुनर्विकास करीब दो दशकों से लंबित पड़ा है। धारावी विकास योजना (डीडीपी) की घोषणाएं अतीत में भी चुनावों के नजदीक आने तक जुड़ी रही हैं। धारावी फिर से इसलिए सुर्खियों में हैं क्योंकि मुंबई के नगरपालिका 2024 में संसदीय चुनाव आ रहे हैं। पहले की भाजपा-शिवसेना सरकार ने 2018 में एक संशोधन कर नई डीडीपी बनाई थी जिसे महा विकास अघाड़ी (एमवीए) सरकार ने रद्द कर दिया था।

अब फिर से, महाराष्ट्र में नए राजनीतिक घटनाक्रम के बाद, भाजपा-शिंदे शिवसेना सरकार ने परियोजना की घोषणा की है और 28 सितंबर, 2022 को इससे संबंधित एक सरकारी प्रस्ताव जारी किया है। कोई अच्छी तरह से परिभाषित कार्यक्रम नहीं होने के कारण, मतदाताओं को लुभाने के लिए वर्तमान सरकार को अपनी सफलता के लिए काफी हद तक राज्य में मौजदु बहुप्रतीक्षित धारावी पुनर्विकास परियोजना (डीआरपी) और इस तरह की अन्य बुनियादी ढांचा परियोजनाओं निर्भर करना होगा।

मजदूर वर्ग की आबादी की वजह से धारावी कभी भी भाजपा या शिवसेना का गढ़ नहीं रहा है। धारावी की आबादी का लगभग 30 प्रतिशत हिस्सा मुस्लिम, 6 प्रतिशत ईसाई और बाकी हिंदू हैं। हिंदुओं में बड़े पैमाने पर दलित शामिल हैं जो चर्मशोधन और चमड़ा, मिट्टी के बर्तनों और रिसाइकलिंग जैसे जाति-आधारित व्यवसायों में लगे हुए हैं।

धारावी में चमड़े के सामान के निर्माता सहित, रिसाइकलर, कुम्हार, परिधान निर्माता, और कई अन्य छोटी विनिर्माण इकाइयाँ शामिल हैं, साथ ही धारावी के बाहर काम करने वाली एक बड़ी आबादी है जो करीब दस लाख से है। भूमि, सरकारी भूमि और निजी भूमि मालिकों के साथ-साथ एक कोलीवाड़ा का मिश्रण है।

झुग्गी-झोपड़ी और गैर-झुग्गी-झोपड़ी क्षेत्रों में निवास की विविधता है, जिसमें भूमि और किराये के घर का स्वामित्व शामिल हैं। व्यावसायिक गतिविधियाँ और निवास स्थान भी जटिल हैं। पुनर्विकास योजना बढ़ी हुई एफएसआई को घनत्वएक जादू की छड़ी समाधान के रूप में मानती है जिसमें स्लम पुनर्विकास, खुले बाजार के लिए सुविधाएं और बुनियादी ढांचे का  निर्माण शामिल है। परियोजना शुरू करने में देरी ने मालिकों, झुग्गीवासियों और वाणिज्यिक और विनिर्माण इकाइयों के बीच बड़ा विभाजन पैदा कर दिया है।

एक तरफ झुग्गी-झोपड़ी के निवासी हैं जो सपनों के शहर में अपने सपनों के घर के लिए करीब दो दशकों से इंतजार कर रहे हैं, और दूसरे छोर पर ज़मींदार हैं जो झुग्गी पुनर्विकास का हिस्सा नहीं बनना चाहते हैं और पिछले कुछ वर्षों से खुद-विकास करने की मांग कर रहे हैं। क्षेत्र के अनुभव के मुताबिक (लेखक की वाणिज्यिक और विनिर्माण इकाइयों के साथ हुई बातचीत) एमएमआर क्षेत्र की सीमा पर वाणिज्यिक और विनिर्माण इकाइयों का जाना जारी है। अत: इस समय योजना का समग्र रूप से विरोध करना व्यर्थ है। साथ ही, वडाला में साल्ट  योजना भूमि पर बिना दस्तावेज़ वाले वाशिंदों (बिना दस्तावेजी सबूत वाले मकान, ऊपरी कहानियों में किराए के मकान) के लिए पुनर्वास की घोषणा स्वागत योग्य है।

इसलिए, परियोजना को समावेशी बनाने के लिए सबसे कमजोर तबके को योजना के साथ जुड़ना महत्वपूर्ण है।

इस बात को मानने के कई कारण मौजूद हैं कि इस बार डीआरपी लागू किया जाएगा।

पहला, धारावी की रणनीतिक स्थिति केंद्रीय, बंदरगाह और पश्चिमी लाइनों से जुड़ी हुई है और बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स (बीकेसी) से इसकी निकटता, समय पर पुनर्विकास के मामले में आदर्श स्थान बनाती है। बीकेसी एक असहनीय राक्षस बन गया है, जिसमें वाणिज्यिक क्षेत्र लगभग भरा हुआ है और आवासीय क्षेत्र कीमतों के मामले में बहुत अमीरों को भी पछाड़ रहा है। बीकेसी विकास बाधाओं के बिना 370 एकड़ वाले निचले इलाके में एक ग्रीन फील्ड परियोजना थी। मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन डेवलपमेंट अथॉरिटी (MMRDA) को 1977 में योजना प्राधिकरण नियुक्त किया गया था - इसने ए से आई ज़ोन में 370 हेक्टेयर भूमि की योजना बनाई थी। कुल भूमि क्षेत्र में से, लगभग 40 प्रतिशत की पहचान व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए की गई थी, उसके बाद 37 प्रतिशत सामाजिक और 23 प्रतिशत भूमि आवासीय उद्देश्यों के लिए तय की गई थी।

इसके बाद, इसने 1998 में ज़ोन जी को अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय व्यापार केंद्र के रूप में विकसित करने के लिए एक विस्तृत योजना बनाई। 2001 से अब तक सेवा-क्षेत्र की बहुराष्ट्रीय कंपनियों के साथ-साथ विदेशी वाणिज्य दूतावासों, नेशनल स्टॉक एक्सचेंज और भारत डायमंड बोर्स (एक्सचेंज) में जहां लगभग 2 लाख नौकरियां प्रदान की गई हैं, को बीकेसी में स्थानांतरित कर दिया गया है। ये इलाके काफी जाने-माने हैं जो क्लाफ़े महंगे रेस्तरां के लिए भी जाना जाता है।

इसके अलावा, रिलायंस जियो वर्ल्ड ड्राइव मॉल और रिलायंस जियो कन्वेंशन सेंटर का उद्घाटन क्रमशः पिछले साल और इस साल हुआ था (आरआईएल ने 5 जी नेटवर्क, और जियो वर्ल्ड सेंटर के रूप में भारत का सबसे बड़ा कन्वेंशन सेंटर खोला है)। बीकेसी ने खुद को वैश्विक आर्थिक नेटवर्क में प्रमुख हिस्सेदार के रूप में पोजिशन किया है। हालांकि, यह असहनीय और खोखला हो सकता है, क्योंकि इसके लिए एक पूरक बुनियादी ढांचे की जरूरत होगी। सरकार बीकेसी को पूंजी पैदा करने वाले निकाय के रूप में देखती है और इस क्षेत्र में अपने राजस्व को बढ़ाने के लिए कीमतों को ऊंचा रखा गया है। लेकिन यह निजी डेवलपर्स के लिए एक निवारक के रूप में भी काम करता है, उनके लिए यहां जमीन खरीदना और परियोजनाओं का निर्माण करना आर्थिक रूप से अव्यवहारिक हो सकता है। 

अपेक्षित रूप से आवासीय विकास नहीं हुआ है, और सामाजिक सुविधाओं का निर्माण भी अपेक्षा से धीमा रहा है। हाल ही में, प्लॉट संख्या सी65 (शुरुआत में आवासीय) की नीलामी, जिसे व्यावसायिक गतिविधि के लिए खोला गया था, उसका कोई खरीदार नहीं था। इसके अलावा, पिछली नीलामी तीन भूखंडों, सी44, सी48 और सी68 को पट्टे पर देने के लिए आयोजित की गई थी। बाद में उन्हें एक साथ मिला दिया गया और उन्हें कोई बोली लगाने वाला नहीं मिला, यह दर्शाता है कि मामला बहुराष्ट्रीय कंपनियों से भी आगे निकल गया है।

आने वाले वर्षों में, एमएमआर क्षेत्र के विभिन्न व्यावसायिक जिलों के बीच मेट्रो कनेक्टिविटी विकसित की जाएगी, जो इसे एक बार फिर सम्मोहक निवेश वाला क्षेत्र बना देगा। मामले को देखते हुए, बीकेसी मौजूदा कीमतों को बनाए रखेगा जबकि बीकेसी के आसपास बुनियादी ढांचे की जरूरत होगी; इसलिए धारावी इस बिंदु पर पुनर्विकास के लिए एक आदर्श स्थान बन जाता है। सरल शब्दों में कहें तो बीकेसी में निवेश को प्रोत्साहित करने के लिए पड़ोसी क्षेत्रों को मानकों के अनुरूप विकसित करने की जरूरत है। धारावी में जमीन खाली कराकर ऐसा किया जा सकता है। धारावी पुनर्विकास प्राधिकरण, धारावी के वर्तमान निवासियों के जीवन और आजीविका को विस्थापित करते हुए ऐसा करने का इरादा रखता है।  

दूसरा, सपनों के शहर में मालिकाना हक के लिए झुग्गी-झोपड़ियों में रहने वालों का इंतजार बहुत लंबा हो गया है। एक तरफ झुग्गीवासी अधीर हो रहे हैं, तो दूसरी ओर सरकार पर धारावी में जमींदारों के खुद विकास की अनुमति देने का दबाव है। सरकार खुद विकास की अनुमति नहीं देगी क्योंकि यह उस प्रमुख भूमि को खो देगी जिससे उन्हें दीर्घकालिक राजस्व प्राप्त होगा। झुग्गीवासी इसका ज्यादा विरोध नहीं करेंगे क्योंकि उनकी कई मांगें पूरी हो चुकी हैं। बड़े कारपेट एरिया की मांग, कॉरपस फंड के लिए अधिक राशि, एक विस्तारित कटऑफ तिथि, और डेवलपर से लागत पर अतिरिक्त स्थान की खरीद को 2018 जीआर और नवीनतम जीआर में जगह मिली है।

कमर्शियल टेनमेंट के लिए - 225 वर्ग फुट का एक क्षेत्र उपलब्ध कराया जाएगा, बाकी को लागत पर खरीदा जा सकता है; खतरनाक उद्योगों को परियोजना में जगह नहीं मिलेगी, कुम्हारों की व्यावसायिक गतिविधि के लिए बिल्ड-अप एरिया (बीयूए) 225 वर्ग फुट होगा और 225 वर्ग फुट का आवासीय क्षेत्र मुक्त होगा और अतिरिक्त जगह लागत पर खरीदी जा सकती है। सभी उपलब्ध स्थान समाप्त होने के बाद बैक-टू-बैक वाणिज्यिक किराये की अनुमति दी जाएगी। कुम्हारों के लिए पहली मंजिल को व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भी आवंटित किया जाएगा। झुग्गी निवासी (यानि झुग्गी के मालिक), झुग्गी निवासी (यानि किराएदार), भूमि मालिकों, गैर-झुग्गी निवासियों और मूल निवासियों को मिलाकर धारावी में जटिलताओं की कई परतें मौजूद हैं।

इसकी तुलना में, झुग्गी-झोपड़ियों में रहने वालों को दूसरों की तुलना में बेहतर सौदा मिल रहा है। धारावी पुनर्विकास के तहत वाणिज्यिक और विनिर्माण प्रतिष्ठानों को कच्चा सौदा मिला है। इस क्लस्टर में वर्तमान में चमड़े के निर्यात, कपड़ा और ज़री के काम, कांच, मिट्टी के बर्तनों और रिसाइकलिंग की 20,000 लघु-स्तरीय कार्य इकाइयाँ हैं, जो धारावी की एक बिलियन डॉलर की अर्थव्यवस्था में योगदान करती हैं।

तीसरा, प्रमुख निवेशक के रूप में पुनर्विकास के कारण सरकार (एसपीवी) को भारी राजस्व अर्जित करने की संभावना है। इसके अलावा, पुनर्विकास के बाद शुरू होने वाली आर्थिक गतिविधियों, संपत्ति कर और वाणिज्यिक गतिविधियों से अन्य कराधान आएगा जो सरकार के लिए नियमित आय का स्रोत होगा। पिछले दो दशकों में, परियोजना के लिए लागत में छह गुना वृद्धि हुई है- परियोजना की लागत का अनुमान 2004 में 4,000 करोड़ रुपये से 6.5 गुना बढ़कर 2019 में 26,000 करोड़ रुपये हो गया था, और अब अनुमानित लागत 28,000 करोड़ रुपये है। रेलवे द्वारा 45 एकड़ भूमि के बदले अर्जित होने वाले मुनाफे का कुछ अनुमान 1,100 करोड़ रुपये के करीब है, जो लाभ का 0.2 प्रतिशत है।

चौथा, निवेशकों को ऐसे रूपों में कई रियायतें प्रदान की गई हैं जो अकल्पनीय हैं - डेवलपर्स द्वारा भुगतान किए गए प्रीमियम, निरीक्षण शुल्क और माल और सेवा कर में छूट दी गई है। यह एक ऐसी गाजर है जो निवेशकों को आकर्षित करेगी। ताजा खबर यह है कि 11 कंपनियों ने प्री-बिड मीटिंग और टेंडरिंग प्रक्रिया में दिलचस्पी दिखाई है और टेंडर की डेडलाइन 15 दिन बढ़ा दी गई है.

हाल ही में, भाजपा के एक मंत्री ने दावा किया है कि कम से कम तीन कंपनियां जिन्होंने रुचि दिखाई है, वे परियोजना के लिए योग्य होंगी।

श्रमिकों के लिए इसमें क्या है?

धारावी एक मिलियन से अधिक आबादी का घर है, जिनमें से कई लोग अपनी आजीविका और आवास खो देंगे। जहां तक पात्रता का सवाल है, भूतल के निवासी को 2000 से पहले मकान के अस्तित्व को साबित करना होगा। किराए पर या ऊपरी मंजिलों के स्वामित्व वाले लोग अपात्र होंगे, जैसा कि सभी झुग्गी पुनर्विकास के मामले में होता है। और यह 5 के एफएसआई (प्रतिस्थापित एफएसआई सहित) होगा। धारावी के उच्च घनत्व की वजह से इस तरह के उच्च एफएसआई के परिणामस्वरूप ऊंची-ऊंची, उच्च-घनत्व वाली इमारतें बन जाएंगी जो धारावी के श्रमिकों के लिए ठीक नहीं होंगी। कई वर्षों तक, कई मजदूरों के लिए किराए पर घर लेना या किराए पर देना या बेचना मुश्किल हो जाएगा, जिससे वे शहर के केंद्र से व्यवस्थित रूप से विस्थापित हो जाएंगे।

इसके अलावा, ऊंची इमारतों, ऊंचे घनत्व वाले पुनर्विकास संक्रामक रोगों का केंद्र बन सकते है। एमएमआरडीए की पर्यावरण सुधार सोसायटी द्वारा किए गए एक अध्ययन से पता चलता है कि गोवंडी में हर 10वां व्यक्ति टीबी से पीड़ित है। गोवंडी और मानखुर्द में तीन कम आय वाले पुनर्वास कॉलोनियों में 4080 घरों में डॉक्टर्स फॉर यू द्वारा किया गया एमएमआरडीए अध्ययन पुनर्वास की आड़ में उप-मानव रहने की स्थिति का संकेत देता है।

कम हवा और खराब हवादार घर बीमारी पैदा करने का केंद्र हैं (झुग्गी पुनर्वास कॉलोनियों में रहने वाले 10 में से 1 को टीबी है, और जो हवा और प्रकाश की कमी को कारण है)। धारावी पुनर्वास के उच्च घनत्व को देखते हुए ऊंची एफएसआई के मंत्र का पालन नहीं करना चाहिए। परियोजना की व्यवहार्यता पर बिना किसी छूट के, विकास नियंत्रण मानदंडों का पालन किया जाना चाहिए।

साथ ही, सबसे कमजोर तबका, जिनके बारे में कोई बातचीत नहीं है, अपात्र, और किराए पर लेने वालों को वडाला साल्ट भूमि पर किराए के आवास में जगह मिल जाएगी। यह विकास की दुविधा का एक उत्कृष्ट मामला है – आवास के पूरे मामले में यह सबसे कमजोर तबके के रूप में है – उन्हे किराएदार और अपात्रों के रूप मीन एक घर मिलेगा, लेकिन उस जमीन पर जिसने मुंबई के लिए स्पंज के रूप में काम किया है। ऐसे किसी भी विकास में पर्याप्त खुले स्थान बनाए जाने चाहिए ताकि भूमि का कुछ हिस्सा बाढ़ से बचने के लिए स्पंज के रूप में कार्य करता रहे।

डीआरपी ने शहरों में किराये के आवास की आवश्यकता पर ध्यान केंद्रित किया है। रेंटल हाउसिंग की आवश्यकता हाउसिंग चर्चा में एक उपेक्षित क्षेत्र रहा है, और पिछले कुछ दशकों में ही पॉलिसी डॉक्यूमेंट्स ने रेंटल हाउसिंग के बारे में बात की है। काश, वह सब कागजों पर रह जाता। प्रवासी श्रमिकों के लिए राहत उपायों के रूप में बहुत जरूरी किराये की आवास योजना की घोषणा के लिए कोविड जैसी महामारी का सहरा लिया गया है। डीआरपी शहर को सबसे कमजोर लोगों के लिए किराये के आवास विकसित करने की अनुमति देता है।

अंत में, डीआरपी का पूरा आधार विभिन्न चीजों पर प्रकाश डालता है। डीआरपी के इतिहास में यह पहली बार है हुआ है जहां किफायती किराये के आवास के बारे में नहीं लोगों के पुनर्वास के बारे में बात हो रही है। हालांकि, रखरखाव, किराए, सुविधाओं, वार्षिक वेतन वृद्धि, बेदखली से सुरक्षा आदि से संबंधित कई इलाके हैं। अनौपचारिक श्रमिकों के साथ काम करने वाले नागरिक समाज संगठनों को ये सवाल उठाने चाहिए।

इसके अलावा, उच्च घनत्व, ऊंची इमारतों का बनाना, पुनर्वास के आदर्श के रूप में काम नहीं करेगा। टाइपोलॉजी और पुनर्वास के स्थान पर एक नए सिरे से विचार करने की जरूरत है। यह पुनर्विचार परियोजना की व्यवहार्यता के फिल्टर से नहीं बल्कि श्रमिकों को सम्मानजनक आवास और आजीविका प्रदान करने के लिए होना चाहिए।

इसके अलावा, बीकेसी जैसे विकासात्मक राक्षस को खुद को बनाए रखने के लिए इसके चारों ओर पूरक बुनियादी ढांचे की जरूरत है। यह विनिर्माण के सभी रूपों से सेवा में बदलाव का भी संकेत है। इस तरह के विकास की एक लहर प्रका भाव एक ऐसे शहर का निर्माण करेगा जिसमें एक विशेष वर्ग रहता है, न कि श्रमिक। इस प्रक्रिया में लाखों मेहनतकशों को अपनी आजीविका और आवास से हाथ धोना पड़ेगा। क्या हम इसे वहन कर सकते हैं? हमें इस बारे में सोचने की जरूरत है कि क्या भारतीय संदर्भ में सर्विस सिटी टिकाऊ हैं या क्या हमें सर्विस और मैन्युफैक्चरिंग शहरों के मिश्रण की जरूरत है।

लेखक, हैबिटेट एंड लाइवलीहुड वेलफ़ेयर एसोसिएशन एंड वर्किंग पीपल्स कोएलिशन का हिस्सा हैं। व्यक्त विचार निजी हैं।

मूल रूप से अंग्रेज़ी में प्रकाशित साक्षात्कार को पढ़ने के लिए नीचे दिए गए लिंक पर क्लिक करेंः

Conundrum of Dharavi Redevelopment: A Case of Systematic Displacement of Workers From Mumbai